Régime réel
Définition : Le régime réel est un mode d’imposition qui permet au contribuable de déduire les charges réellement engagées (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, amortissement…) pour déterminer le bénéfice ou le revenu imposable. Il s’oppose au régime micro qui applique un abattement forfaitaire.
Régime réel en revenus fonciers
Les propriétaires bailleurs en location nue déclarent au régime réel lorsque leurs revenus fonciers dépassent 15 000 € par an, ou sur option en dessous de ce seuil. Les charges déductibles comprennent : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, taxe foncière, frais de gestion, assurances, et charges de copropriété.
L’intérêt majeur : si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an (hors intérêts d’emprunt). Consultez notre guide micro-foncier vs régime réel.
Régime réel en BIC (LMNP/LMP)
En location meublée (LMNP), le régime réel simplifié permet de déduire toutes les charges et surtout d’amortir le bien et le mobilier. L’amortissement réduit considérablement le revenu imposable — souvent à zéro pendant 15 à 20 ans.
Le régime réel BIC est obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes annuelles, ou sur option en dessous. Pour le comparatif détaillé, consultez micro-BIC vs réel en LMNP.
Comparaison micro vs réel
| Critère | Micro (foncier ou BIC) | Régime réel |
|---|---|---|
| Charges déduites | Abattement forfaitaire (30 % ou 50 %) | Charges réelles |
| Amortissement | Non | Oui (BIC uniquement) |
| Déficit reportable | Non | Oui |
| Comptabilité | Simplissime | Bilan + compte de résultat |
| Intérêt principal | Peu de charges | Charges élevées, travaux, emprunt |
Obligations comptables
Le régime réel impose une comptabilité plus rigoureuse : tenue d’un bilan, d’un compte de résultat, et dépôt d’une déclaration spécifique (2044 pour le foncier, liasse fiscale pour le BIC). En LMNP, l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) ou le recours à un expert-comptable est fortement recommandé.
EXEMPLE — LMNP RÉEL VS MICRO-BIC
Loyers annuels : 12 000 €. Charges réelles : 3 000 €. Amortissement : 6 000 €.
Micro-BIC : 12 000 × 50 % = 6 000 € imposables
Réel : 12 000 − 3 000 − 6 000 = 3 000 € imposables
Le régime réel divise par deux la base imposable grâce à l’amortissement.
Analyst Tip : En LMNP, le régime réel est presque toujours plus avantageux que le micro-BIC, dès que vous avez un emprunt. L’amortissement du bien et du mobilier génère un revenu imposable proche de zéro pendant des années.
À retenir
- Le régime réel déduit les charges réelles au lieu d’un abattement forfaitaire.
- En foncier : déficit imputable sur le revenu global (plafond 10 700 €/an).
- En BIC (LMNP) : amortissement du bien + mobilier — très puissant fiscalement.
- Obligatoire au-delà de 15 000 € (foncier) ou 77 700 € (BIC), optionnel en dessous.
- Exige une comptabilité plus lourde — un expert-comptable est recommandé en LMNP.
Questions fréquentes
Peut-on revenir au micro après avoir opté pour le réel ?
L’option pour le réel est irrévocable pendant 2 ans minimum (foncier) ou 1 an (BIC). Ensuite, vous pouvez revenir au micro si vos recettes restent sous les seuils.
Quand le régime réel est-il plus intéressant que le micro ?
Dès que vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire. En foncier : si vos charges dépassent 30 % des loyers. En meublé : presque toujours, grâce à l’amortissement.
Faut-il un expert-comptable en régime réel ?
Ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé en LMNP. Le coût (300-800 €/an) est déductible et l’expert évite des erreurs qui peuvent coûter cher en cas de contrôle.
L’amortissement est-il possible en location nue ?
Non. L’amortissement n’est possible qu’en BIC (location meublée, LMNP/LMP). En revenus fonciers (location nue), seules les charges courantes et les travaux sont déductibles.
Quel est le seuil pour le régime réel obligatoire ?
En revenus fonciers : au-delà de 15 000 €/an de loyers. En BIC meublé : au-delà de 77 700 €/an de recettes. En dessous, le contribuable peut opter volontairement pour le réel.
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un expert-comptable pour votre situation.