Rendement locatif net
Définition : Le rendement locatif net est le ratio entre les loyers annuels diminués de l’ensemble des charges non récupérables (taxe foncière, assurance PNO, gestion, vacance, travaux d’entretien) et le prix d’acquisition total du bien. C’est l’indicateur de référence pour évaluer la rentabilité réelle d’un investissement locatif, avant impôt.
Formule du rendement locatif net
Charges à déduire
- Taxe foncière (hors TEOM refacturable au locataire)
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Frais de gestion locative (si agence : 6-8 % des loyers)
- Provision pour vacance locative (1 mois = 8 % des loyers)
- Charges de copropriété non récupérables
- Provision pour travaux d’entretien courant
EXEMPLE COMPLET
Studio acheté 120 000 € (frais de notaire inclus). Loyer : 600 €/mois = 7 200 €/an.
Charges annuelles : taxe foncière 800 € + PNO 150 € + gestion 576 € + vacance 600 € + copro non récup. 400 € + entretien 200 € = 2 726 €.
Rendement net = (7 200 − 2 726) / 120 000 × 100 = 4 474 / 120 000 = 3,73 %
Le rendement brut était de 6,0 %. Après charges réelles, on passe à 3,73 % — soit 2,27 points de moins.
Rendement net vs net-net (après impôts)
Le rendement net-net intègre en plus la fiscalité (IR + prélèvements sociaux). Il dépend de votre tranche marginale d’imposition et du régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP). C’est la mesure ultime de rentabilité mais elle varie d’un investisseur à l’autre.
| Indicateur | Formule | Quand l’utiliser |
|---|---|---|
| Rendement brut | Loyers / prix × 100 | Premier filtre de sélection |
| Rendement net | (Loyers − charges) / prix × 100 | Comparaison entre biens |
| Rendement net-net | (Loyers − charges − impôts) / prix × 100 | Décision d’investissement finale |
Facteurs qui impactent le rendement net
La taxe foncière varie énormément d’une commune à l’autre — elle peut représenter 1 à 2 mois de loyers dans certaines villes. La vacance locative dépend de la tension du marché local. Et les frais de gestion sont nuls si vous gérez en direct.
Consultez notre comparatif résidence principale vs locatif pour évaluer l’opportunité d’investir.
Analyst Tip : Ne vous fiez jamais au rendement brut affiché par les agences. Faites votre propre calcul net en listant toutes les charges réelles. Une provision de 8 % pour vacance et 5 % pour entretien est un minimum prudent.
À retenir
- Rendement net = (loyers − charges) / prix d’acquisition × 100.
- Il est en moyenne 1,5 à 2,5 points en dessous du rendement brut.
- Incluez : taxe foncière, PNO, gestion, vacance, copropriété, entretien.
- Le rendement net-net (après impôts) est la mesure ultime mais dépend de votre fiscalité.
- C’est le seul indicateur fiable pour comparer des biens entre eux.
Questions fréquentes
Quel est un bon rendement locatif net ?
En France, un rendement net de 3,5-5 % est considéré comme bon. Au-dessus de 6 % net, vérifiez que la vacance et les travaux sont bien provisionnés.
Comment passer du brut au net rapidement ?
En règle générale, déduisez 25-35 % du rendement brut pour estimer le net. Exemple : 6 % brut → environ 4-4,5 % net. Ce ratio varie selon la ville et le type de bien.
Faut-il provisionner la vacance locative ?
Oui, toujours. Même dans un marché tendu, prévoyez au minimum 1 mois de vacance par an (8 %). Dans les zones détendues, prévoyez 2 mois (17 %).
La gestion en direct améliore-t-elle le rendement net ?
Oui, elle économise 6-8 % des loyers (frais d’agence). Mais elle demande du temps et des compétences en gestion locative, rédaction de baux et suivi des impayés.
Le rendement net tient-il compte de l’emprunt ?
Non. Le rendement net de charges ne déduit pas les intérêts d’emprunt. Pour intégrer l’effet de levier du crédit, calculez le rendement sur fonds propres (cash-on-cash return).
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier.