SIIC (Foncière Cotée)
Une SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) est une société foncière cotée en bourse qui détient et gère un patrimoine immobilier. Équivalent français des REITs américains, les SIIC bénéficient d’une exonération d’impôt sur les sociétés en contrepartie d’une obligation de distribuer l’essentiel de leurs bénéfices sous forme de dividendes.
Comment fonctionne le régime SIIC ?
Le régime SIIC, créé en 2003, offre une transparence fiscale : la société n’est pas imposée sur ses revenus locatifs ni sur ses plus-values immobilières, à condition de redistribuer une part obligatoire à ses actionnaires. C’est l’actionnaire qui paie l’impôt, pas la société.
Conditions du régime SIIC
- Cotation — être cotée sur un marché réglementé (Euronext Paris)
- Objet principal — acquisition ou construction d’immeubles en vue de la location
- Capital minimum — 15 M€
- Distribution obligatoire — 95 % des bénéfices locatifs, 70 % des plus-values de cession, 100 % des dividendes reçus de filiales SIIC
SIIC vs SCPI : quelle différence ?
| Critère | SIIC | SCPI |
|---|---|---|
| Cotation | En bourse (Euronext) | Non cotée |
| Liquidité | Immédiate (carnet d’ordres) | Variable (marché secondaire) |
| Volatilité | Élevée (cours boursier) | Faible |
| Ticket d’entrée | Prix d’une action (quelques €) | Quelques centaines à milliers d’€ |
| Frais d’entrée | Courtage bourse uniquement | 8 à 12 % en moyenne |
| Fiscalité dividendes | PFU 30 % ou barème | Revenus fonciers (TMI + PS) |
| Éligibilité PEA | Non | Non |
Principales SIIC françaises
| SIIC | Spécialité | Capitalisation indicative |
|---|---|---|
| Unibail-Rodamco-Westfield | Centres commerciaux | ~8 Md€ |
| Gecina | Bureaux Paris / résidentiel | ~7 Md€ |
| Klépierre | Centres commerciaux Europe | ~7 Md€ |
| Covivio | Bureaux, hôtels, résidentiel | ~5 Md€ |
| Icade | Bureaux, santé | ~3 Md€ |
Avantages et inconvénients
Avantages
- Liquidité — achat/vente instantané en bourse, pas de délai comme pour une SCPI
- Rendement — obligation de distribution = dividende généralement élevé (4-7 %)
- Diversification — accès à un portefeuille immobilier diversifié pour le prix d’une action
- Pas de gestion — aucune contrainte locative ni travaux
Inconvénients
- Volatilité boursière — le cours peut décrocher de 30-40 % en période de stress
- Corrélation taux — les SIIC souffrent quand les taux montent (actualisation des loyers futurs)
- Non éligible PEA — uniquement sur CTO ou assurance-vie
- Décote/surcote — le cours peut s’écarter significativement de l’ANR (actif net réévalué)
Analyst Tip — Quand une SIIC cote à une décote de 30 %+ sur son ANR, c’est souvent un signal de défiance du marché sur la qualité des actifs ou le niveau d’endettement. Vérifiez le ratio LTV (Loan-to-Value) et la qualité du patrimoine avant de considérer la décote comme une opportunité.
Ce qu’il faut retenir
- Une SIIC est une foncière cotée en bourse, équivalent français du REIT
- Exonération d’IS en contrepartie d’une distribution obligatoire (95 % des loyers)
- Liquidité immédiate mais volatilité boursière importante
- Alternative plus liquide et accessible aux SCPI, mais avec plus de volatilité
- Non éligible au PEA — uniquement CTO ou assurance-vie
Questions fréquentes
Les SIIC sont-elles éligibles au PEA ?
Non. Les SIIC sont exclues du PEA depuis 2012 en raison de leur régime fiscal dérogatoire. Elles se logent sur un CTO ou dans certains contrats d’assurance-vie en unités de compte.
Quel est le rendement moyen d’une SIIC ?
Le rendement en dividendes des SIIC françaises se situe généralement entre 4 % et 7 %, selon le secteur (bureaux, commerce, logistique) et les conditions de marché. L’obligation de distribution garantit un flux de dividendes régulier.
SIIC ou SCPI : que choisir ?
SIIC pour la liquidité, le faible ticket d’entrée et la fiscalité PFU. SCPI pour la stabilité, l’absence de volatilité boursière et le rendement plus prévisible. Les deux peuvent coexister dans un portefeuille diversifié.
Comment acheter des SIIC ?
Comme n’importe quelle action en bourse : via un CTO chez un courtier (Bourse Direct, Degiro, etc.). Passez un ordre d’achat sur Euronext Paris avec le code ISIN de la SIIC choisie.
Qu’est-ce que l’ANR d’une SIIC ?
L’Actif Net Réévalué est la valeur du patrimoine immobilier net de dettes, rapportée au nombre d’actions. Comparer le cours de bourse à l’ANR permet de déterminer si la SIIC cote avec une décote ou une surcote.
Les informations présentées sont éducatives et ne constituent pas un conseil en investissement.