Revendre un Bien LMNP : Fiscalité, Plus-Value et Stratégie
En résumé : La revente d’un bien LMNP suit le régime des plus-values immobilières des particuliers (19 % + 17,2 % PS), avec des abattements progressifs. Depuis 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, augmentant la base taxable. Cette réforme change significativement la stratégie de sortie.
Calcul de la plus-value LMNP
En tant que LMNP, la plus-value à la revente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value brute se calcule ainsi :
Avant 2025 : pas de réintégration
Jusqu’en 2024, les amortissements déduits n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value LMNP. Le prix d’acquisition n’était pas minoré des amortissements. C’était un avantage considérable : vous déduisiez l’amortissement pendant la détention ET bénéficiiez d’une plus-value calculée sur le prix d’achat réel à la revente.
Depuis 2025 : réintégration des amortissements
La loi de finances 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Concrètement, le prix d’acquisition est diminué du total des amortissements déduits, ce qui augmente la plus-value taxable.
Bien acheté 200 000 € en 2020, revendu 250 000 € en 2030. Frais d’acquisition : 16 000 €. Total amortissements déduits sur 10 ans : 60 000 €.
Avant 2025 (ancien régime) :
Depuis 2025 (nouveau régime) :
La différence est massive : 60 000 € de plus-value supplémentaire taxable, soit ~21 700 € d’impôt en plus (à 36,2 % avant abattements).
Abattements pour durée de détention
Des abattements progressifs s’appliquent sur la plus-value nette :
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération totale IR) | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonéré | 9 % par an |
| 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Exonération totale d’IR après 22 ans de détention. Exonération totale de PS après 30 ans. Si vous détenez le bien suffisamment longtemps, la plus-value — même réintégrée des amortissements — est progressivement gommée.
Surtaxe sur les plus-values élevées
Une surtaxe s’applique lorsque la plus-value nette (après abattements) dépasse 50 000 €. Le taux varie de 2 à 6 % selon le montant. Cette surtaxe, combinée à la réintégration des amortissements, peut représenter un coût de sortie significatif.
Stratégies pour optimiser la revente
- Détenir au moins 22 ans : exonération totale d’IR. Les PS s’éteignent à 30 ans. C’est la stratégie la plus simple mais la plus longue.
- Passer en LMP avant la revente : si vous remplissez les conditions LMP, l’exonération de plus-value professionnelle après 5 ans d’activité est totale (si recettes < 90 000 €). Mais les cotisations SSI s'appliquent.
- Donation avant revente : les droits de donation sont calculés sur la valeur vénale. Le donataire revend ensuite avec une plus-value réduite (base = valeur au jour de la donation).
- Revente en résidence principale : si vous habitez le bien pendant au moins 1 an avant la revente, l’exonération de résidence principale s’applique (totale). Nécessite un changement réel d’habitation.
Analyst Tip : La réintégration des amortissements depuis 2025 impose de repenser la stratégie de sortie LMNP. Si vous avez déduit 80 000 € d’amortissements sur 15 ans, votre plus-value taxable sera gonflée de ce montant. Modélisez le coût de sortie dès l’acquisition et comparez avec la location nue (pas d’amortissement mais pas de réintégration non plus).
Cas particulier : revente d’un bien en résidence services
Si le bien est en résidence services (étudiante, tourisme), la revente peut être plus complexe :
- TVA : si la revente intervient avant 20 ans, la TVA récupérée doit être partiellement remboursée (1/20e par année manquante).
- Marché secondaire : les résidences services se revendent souvent avec une décote de 10 à 40 % selon le type et l’état du bail commercial.
- Bail en cours : le nouveau propriétaire reprend le bail commercial existant. Un bail avec un bon gestionnaire et un loyer correct est un argument de vente.
Ce qu’il faut retenir
- La plus-value LMNP suit le régime des particuliers : 19 % IR + 17,2 % PS, avec abattements progressifs.
- Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés = plus-value taxable plus élevée.
- Exonération d’IR après 22 ans, exonération totale après 30 ans de détention.
- Le passage en LMP avec exonération professionnelle (5 ans + recettes < 90 000 €) est une alternative.
- Modélisez le coût de sortie dès l’acquisition pour éviter les mauvaises surprises.
Questions fréquentes
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés dans la plus-value ?
Oui, depuis la loi de finances 2025. Les amortissements déduits au régime réel viennent diminuer le prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi la base imposable. C’est un changement majeur pour les investisseurs LMNP.
Comment éviter l’impôt sur la plus-value LMNP ?
Trois stratégies principales : détenir 22+ ans (exonération IR), passer en LMP et bénéficier de l’exonération professionnelle après 5 ans, ou faire une donation avant revente. L’exonération résidence principale est aussi possible si vous habitez le bien.
Quel est le taux d’imposition de la plus-value LMNP ?
19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % au total. Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement ce taux. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute si la plus-value nette dépasse 50 000 €.
Faut-il revendre son LMNP avant ou après 22 ans ?
Après 22 ans, la plus-value est exonérée d’IR (il reste les PS jusqu’à 30 ans). Si votre plus-value est importante (surtout avec la réintégration des amortissements), attendre 22 ans peut représenter une économie de dizaines de milliers d’euros.
La réintégration s’applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?
Oui. La réintégration s’applique à toute revente réalisée à partir de 2025, quel que soit la date d’achat. Les amortissements déduits depuis le début de l’activité LMNP sont pris en compte dans le calcul de la plus-value.
Les informations présentées sont fournies à titre éducatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Consultez un professionnel avant toute décision.