Frais de Notaire : Barème Complet et Simulation
Définition : Les frais de notaire (ou frais d’acquisition) regroupent l’ensemble des sommes versées au notaire lors d’un achat immobilier. Ils comprennent les droits de mutation, les émoluments du notaire, les débours et la contribution de sécurité immobilière. Ils représentent environ 7-8 % dans l’ancien et 2-3 % dans le neuf.
Composition des frais de notaire
Les frais de notaire ne sont pas uniquement la rémunération du notaire. L’essentiel va à l’État sous forme de taxes. Voici la décomposition pour un achat dans l’ancien :
| Poste | Part estimée | Détail |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | ~5,80 % | Taxe départementale (4,50 %) + taxe communale (1,20 %) + frais d’assiette (0,10 %) |
| Émoluments du notaire | ~1 % | Rémunération réglementée, calculée par tranches |
| Débours | ~0,5 % | Frais avancés : cadastre, documents d’urbanisme, géomètre |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % | Publication au service de publicité foncière |
| Total ancien | ~7,5 % | Variable selon département et prix |
Barème des émoluments du notaire
Les émoluments sont calculés par tranches dégressives sur le prix de vente, selon un barème fixé par décret :
| Tranche de prix | Taux applicable |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
À ces émoluments s’ajoute la TVA à 20 %. Le notaire peut accorder une remise de 20 % sur la part d’émoluments calculée sur les tranches supérieures à 100 000 €.
EXEMPLE
Pour un appartement ancien acheté 250 000 € :
6 500 × 3,870 % = 251,55 €
10 500 × 1,596 % = 167,58 €
43 000 × 1,064 % = 457,52 €
190 000 × 0,799 % = 1 518,10 €
Total HT = 2 394,75 €
+ TVA 20 % = 2 873,70 € TTC
Total frais de notaire estimés : ~18 500 € soit 7,4 % du prix.
Frais de notaire dans le neuf vs l’ancien
La différence majeure tient aux droits de mutation. Dans le neuf (VEFA ou construction de moins de 5 ans vendue pour la première fois), les droits de mutation sont réduits à 0,715 % au lieu de 5,80 %. La TVA immobilière de 20 % est en revanche incluse dans le prix.
| Critère | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 5,80 % | 0,715 % |
| Émoluments | ~1 % | ~1 % |
| Débours + CSI | ~0,6 % | ~0,6 % |
| Total estimé | 7-8 % | 2-3 % |
Variations départementales des DMTO
Depuis 2014, les départements peuvent fixer le taux de la taxe départementale entre 1,20 % et 4,50 %. La quasi-totalité a opté pour le taux plein de 4,50 %. Seuls l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte appliquaient historiquement un taux réduit (certains ont depuis relevé leur taux). Vérifiez toujours le taux en vigueur dans votre département au moment de la transaction.
Réduire ses frais de notaire
Quelques leviers permettent de diminuer la facture :
- Déduire le mobilier : si le bien est vendu meublé, le mobilier (cuisine équipée, meubles) peut être déduit du prix pour le calcul des droits, dans la limite du raisonnable (5-10 % du prix).
- Séparer les frais d’agence : si les honoraires d’agence sont à la charge de l’acquéreur et apparaissent séparément, les DMTO sont calculés sur le prix hors commission.
- Acheter dans le neuf : les frais réduits à 2-3 % compensent en partie un prix au m² parfois plus élevé. Consultez notre check-list achat immobilier pour préparer votre acquisition.
- Négocier la remise notariale : pour les biens au-dessus de 100 000 €, demandez la remise de 20 % sur la tranche haute des émoluments.
Frais de notaire et crédit immobilier
Les frais de notaire ne sont généralement pas inclus dans le prêt immobilier principal. Ils constituent l’apport minimum exigé par les banques. Pour un bien à 300 000 € dans l’ancien, comptez environ 22 500 € de frais. Intégrez ce montant dans votre calcul du coût total du crédit. Les taux de crédit immobilier actuels influencent aussi votre capacité d’emprunt globale.
Analyst Tip : Pour un investissement locatif, les frais de notaire dans l’ancien sont déductibles en régime réel (amortissables en LMNP). Dans le neuf, les frais réduits améliorent le rendement initial mais ne sont pas amortissables de la même façon. Comparez les deux scénarios avec un tableur avant de vous décider.
Ce qu’il faut retenir
- Les frais de notaire = droits de mutation (la majeure partie) + émoluments + débours + CSI
- Ancien : ~7-8 % du prix — Neuf : ~2-3 % du prix
- Les émoluments sont calculés par tranches dégressives avec un barème réglementé
- Négociez la remise de 20 % au-delà de 100 000 € et déduisez le mobilier si applicable
- Les frais constituent souvent l’apport minimum exigé par les banques
Questions fréquentes
Comment calculer les frais de notaire sur un achat à 200 000 € dans l’ancien ?
Appliquez environ 7,5 % au prix : 200 000 × 7,5 % = 15 000 €. Ce montant couvre les droits de mutation (~11 600 €), les émoluments (~2 000 € TTC), les débours (~800 €) et la contribution de sécurité immobilière (200 €). Le montant exact varie selon le département.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Les droits de mutation (la plus grosse part) ne sont pas négociables car c’est une taxe. En revanche, le notaire peut accorder une remise de 20 % sur ses émoluments pour la tranche au-dessus de 100 000 €. Cette remise doit bénéficier à tous les clients du notaire.
Peut-on financer les frais de notaire avec un crédit ?
Oui, certaines banques proposent un prêt à 110 % qui inclut les frais de notaire. C’est plus fréquent pour les primo-accédants sans apport. Le taux sera identique ou légèrement majoré. Vérifiez l’impact sur votre tableau d’amortissement.
Quand doit-on payer les frais de notaire ?
Les frais sont versés le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Un appel de fonds est envoyé quelques jours avant. Le notaire restitue l’éventuel trop-perçu quelques mois après, une fois les décomptes définitifs établis.
Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?
Non. Les émoluments sont identiques (barème national), mais les droits de mutation varient selon le département (taux de taxe départementale entre 1,20 % et 4,50 %). La quasi-totalité des départements applique le taux maximum de 4,50 %.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. Les barèmes peuvent évoluer. Consultez un notaire pour un calcul précis adapté à votre situation.