Seuils IFI et Calcul : Barème, Abattement et Simulation
Définition : L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s’applique aux contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Contrairement à l’ancien ISF, l’IFI ne concerne que les actifs immobiliers (hors biens professionnels). Le calcul intègre un abattement de 30 % sur la résidence principale.
Barème de l’IFI
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Le seuil de déclenchement est de 1,3 M€, mais le calcul démarre à 800 000 €. Cela signifie qu’un patrimoine de 1,3 M€ est taxé sur la tranche 800 000 – 1 300 000 €, soit 500 000 × 0,50 % = 2 500 €. Pour le barème détaillé, voir notre fiche barème IFI.
Calcul pas à pas
Étape 1 : recenser le patrimoine immobilier
L’assiette de l’IFI comprend :
- Résidence principale (après abattement de 30 %)
- Résidences secondaires (valeur vénale pleine)
- Investissements locatifs (valeur vénale avec décote possible de 10-20 % si occupés)
- Parts de SCPI et OPCI (quote-part immobilière)
- Parts de SCI détenant de l’immobilier
- Immobilier détenu via l’assurance-vie (quote-part immobilière des UC)
Étape 2 : déduire le passif
Les dettes déductibles : emprunts immobiliers en cours (capital restant dû), travaux non encore payés, impôts fonciers dus. Attention : les prêts in fine ne sont déductibles que pour la fraction correspondant à l’amortissement théorique.
Étape 3 : exemple de calcul
Patrimoine immobilier d’un couple :
- Résidence principale : 1 200 000 € × 70 % (abattement 30 %) = 840 000 €
- Appartement locatif : 350 000 €
- SCPI : 150 000 €
- Total brut : 1 340 000 €
- Emprunt résidence : -200 000 €
- Patrimoine net taxable : 1 140 000 €
1 140 000 € < 1 300 000 € → Pas d’IFI à payer
Stratégies d’optimisation de l’IFI
- Emprunter plutôt qu’acheter comptant : le capital restant dû réduit l’assiette IFI
- Investir en nue-propriété : seul l’usufruitier déclare le bien à l’IFI, pas le nu-propriétaire
- Arbitrer vers des actifs financiers : les placements mobiliers (actions, obligations, ETF via PEA) sont hors assiette IFI
- Dons aux organismes d’intérêt général : réduction de 75 % du don, plafonnée à 50 000 €/an
- Démembrement de SCPI : acquérir la nue-propriété temporaire de parts de SCPI — hors IFI pendant la durée du démembrement
IFI et SCPI : attention à la quote-part
Si vous détenez des SCPI, seule la quote-part immobilière entre dans l’assiette IFI. Les sociétés de gestion communiquent chaque année la valeur IFI par part (généralement 80-95 % de la valeur de la part). Les SCPI détenues en assurance-vie ne bénéficient pas d’exonération IFI — la quote-part immobilière des UC est taxable.
Analyst Tip : L’achat de nue-propriété de SCPI est l’une des meilleures stratégies IFI. Vous achetez à prix décoté (60-70 % de la pleine propriété), la valeur est hors IFI pendant 5-10 ans, et à terme vous récupérez la pleine propriété avec des revenus. Double avantage : optimisation IFI + rendement implicite supérieur.
L’essentiel à retenir
- Seuil IFI : 1,3 M€ de patrimoine immobilier net — calcul à partir de 800 000 €
- Abattement de 30 % sur la résidence principale
- Les actifs financiers (actions, ETF, obligations) sont hors IFI
- La nue-propriété n’entre pas dans l’assiette IFI
- Les dons permettent une réduction de 75 % (plafond 50 000 €)
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre IFI et ISF ?
L’ISF (supprimé en 2018) taxait l’ensemble du patrimoine (immobilier + financier) au-delà de 1,3 M€. L’IFI ne taxe que le patrimoine immobilier. Les placements financiers (actions, assurance-vie en UC, PEA) sont donc exclus de l’assiette, ce qui avantage les patrimoines principalement financiers.
La résidence principale est-elle exonérée d’IFI ?
Non, mais elle bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale. Une résidence principale estimée à 2 M€ n’entre dans l’assiette IFI que pour 1,4 M€. Cet abattement n’est pas cumulable avec d’autres décotes.
Les SCPI en assurance-vie sont-elles soumises à l’IFI ?
Oui. Contrairement aux UC en actions (hors IFI), la quote-part immobilière des SCPI détenues dans un contrat d’assurance-vie est soumise à l’IFI. L’assureur communique la valeur IFI à déclarer. C’est un point souvent méconnu des épargnants.
Comment est évaluée la valeur des biens immobiliers ?
À la valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition, c’est-à-dire le prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché. Les biens occupés (résidence principale, logements loués) peuvent faire l’objet d’une décote de 10-30 % selon les circonstances. En cas de contrôle, l’administration compare avec les transactions récentes du quartier.
Peut-on échapper à l’IFI en passant par une SCI ?
Non. Les parts de SCI détenant de l’immobilier sont transparentes fiscalement : la quote-part immobilière est incluse dans l’assiette IFI. Une SCI ne permet pas d’échapper à l’IFI, mais elle peut faciliter la gestion (démembrement, transmission progressive des parts) et l’optimisation via des montages de nue-propriété.
Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre éducatif et ne constituent pas un conseil fiscal. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour votre situation personnelle.