Location nue vs meublée : bail, loyer et fiscalité comparés
En résumé : La location nue et la location meublée diffèrent sur trois axes : le cadre juridique (durée de bail, préavis), le niveau de loyer (+10-30 % en meublé) et le régime fiscal (revenus fonciers vs BIC). Ce guide synthétique vous aide à trancher rapidement. Pour une analyse fiscale approfondie, consultez notre comparatif détaillé location nue vs meublée.
Synthèse rapide : nue vs meublée
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Bail | 3 ans minimum | 1 an (9 mois étudiant) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Loyer | Référence marché | +10 à 30 % vs nue |
| Dépôt de garantie | 1 mois hors charges | 2 mois hors charges |
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC |
| Abattement micro | 30 % (micro-foncier, < 15 000 €) | 50 % (micro-BIC, < 77 700 €) |
| Amortissement au réel | Non | Oui |
| Déficit imputable | 10 700 €/an sur revenu global | Report sur BIC LMNP 10 ans |
| Profil locataire type | Familles, couples stables | Étudiants, jeunes actifs, mobilité pro |
Le bail : flexibilité vs stabilité
Le choix entre nue et meublée impacte directement la relation avec votre locataire. Le bail meublé d’un an offre plus de flexibilité au bailleur (récupération plus rapide du bien) mais génère une rotation plus fréquente. Le bail nu de 3 ans garantit une stabilité locative appréciable.
En zone tendue, l’encadrement des loyers s’applique aux deux types de location, mais les loyers meublés bénéficient d’une majoration autorisée par rapport au loyer de référence.
Fiscalité : le cœur du choix
En location nue
Vos revenus sont des revenus fonciers. Au micro-foncier (recettes < 15 000 €), vous bénéficiez d'un abattement de 30 %. Au réel (déclaration 2044), vous déduisez vos charges mais pas d'amortissement. L'atout majeur : le déficit foncier est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 €/an.
En location meublée
Vos revenus sont des BIC sous le statut LMNP. Le micro-BIC offre 50 % d’abattement. Au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier permet souvent de ramener l’impôt à zéro pendant plusieurs années.
Quel loyer pour quel rendement ?
Le meublé justifie un loyer supérieur grâce à l’équipement fourni. L’écart varie selon les marchés :
| Type de ville | Écart loyer meublé/nue | Exemple (T2 40m²) |
|---|---|---|
| Paris / Lyon / Bordeaux | +15 à 25 % | Nue 800 € → Meublée 950-1 000 € |
| Villes moyennes étudiantes | +20 à 30 % | Nue 500 € → Meublée 600-650 € |
| Zones rurales / peu tendues | +10 à 15 % | Nue 400 € → Meublée 440-460 € |
Combiné à l’avantage fiscal, le rendement net après impôt du meublé surpasse celui du nue dans la grande majorité des scénarios. Calculez votre rendement avec notre outil de calcul de rentabilité locative.
Gestion : ce que ça implique au quotidien
Location nue
Gestion allégée : pas de mobilier à fournir ni à entretenir, locataires stables (bail 3 ans), peu de remise en état entre deux locations. C’est l’option idéale pour un investisseur qui veut des revenus passifs avec un minimum d’intervention.
Location meublée
Gestion plus active : liste de 11 éléments obligatoires à fournir (décret 2015), inventaire détaillé à chaque entrée/sortie, remplacement du mobilier usé, rotation locataire plus fréquente. Comptez 1 000 à 3 000 € d’équipement initial pour un studio/T2.
Analyst Tip : Si vous débutez et hésitez entre les deux, posez-vous cette question : êtes-vous prêt à gérer des changements de locataires fréquents et l’entretien du mobilier ? Si oui, le meublé est plus rentable. Si vous voulez du « set and forget », la location nue avec un bon locataire sur 3-6 ans est imbattable en tranquillité.
Compatibilité avec les structures juridiques
Le choix nue/meublée a des implications si vous investissez via une société :
- SCI à l’IR : location nue uniquement. Si la SCI fait du meublé, elle bascule à l’IS (impôt sur les sociétés), ce qui change radicalement la fiscalité à la revente.
- SARL de famille : compatible avec le meublé tout en restant à l’IR — c’est la structure idéale pour du LMNP à plusieurs.
- SAS / SARL classique : location meublée possible mais soumise à l’IS.
Pour approfondir la question des structures : SCI IS vs IR et holding vs SCI.
Ce qu’il faut retenir
- Le meublé offre un loyer supérieur (+10-30 %) et un abattement micro plus élevé (50 % vs 30 %)
- L’amortissement au régime réel LMNP est l’avantage fiscal majeur du meublé
- Le déficit foncier (location nue) est imputable sur le revenu global — absent en LMNP
- Le bail meublé (1 an) offre plus de flexibilité mais plus de rotation
- La SCI à l’IR impose la location nue — utilisez une SARL de famille pour du meublé
Questions fréquentes
Quelle est la liste des meubles obligatoires en location meublée ?
Le décret du 31 juillet 2015 liste 11 éléments minimum : literie avec couette/couverture, volets/rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, luminaires, étagères de rangement et matériel d’entretien ménager.
Le locataire peut-il transformer une location nue en meublée ?
Non. Le type de location (nue ou meublée) est défini par le bailleur et inscrit dans le bail. Le locataire qui apporte ses propres meubles dans un logement nu ne change pas la nature juridique du bail. Seul le bailleur peut décider de passer au meublé, au terme du bail en cours.
Le dépôt de garantie est-il plus élevé en meublé ?
Oui. Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges en meublé, contre 1 mois en location nue. Ce mois supplémentaire compense le risque de dégradation du mobilier fourni par le bailleur.
La taxe d’habitation s’applique-t-elle en location meublée ?
La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée pour tous les contribuables. Elle subsiste pour les résidences secondaires et les logements meublés non affectés à l’habitation principale. C’est le locataire qui en est redevable, pas le propriétaire bailleur.
Peut-on alterner entre location nue et meublée sur un même bien ?
Oui, mais uniquement entre deux baux (pas en cours de bail). Le passage de nue à meublée nécessite d’équiper le logement et de signer un nouveau bail meublé. Le passage de meublée à nue implique de retirer les meubles et d’établir un bail nu de 3 ans minimum.
Les informations présentées sont fournies à titre éducatif et ne constituent pas un conseil en investissement immobilier. Consultez un professionnel pour une analyse adaptée à votre situation.