Barème IFI 2026 : tranches, taux et calcul
L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) remplace l’ISF depuis 2018. Il concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros. Voici le barème complet et la méthode de calcul.
Le barème IFI en vigueur
L’IFI s’applique sur la valeur nette taxable du patrimoine immobilier au 1er janvier. Le seuil de déclenchement est fixé à 1 300 000 €, mais le calcul démarre à partir de 800 000 € (c’est le mécanisme de décote).
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Quels biens sont concernés par l’IFI ?
L’IFI porte exclusivement sur les actifs immobiliers, directement détenus ou via des sociétés. Sont inclus :
- Résidence principale (avec un abattement de 30 %)
- Résidences secondaires
- Biens locatifs (nus ou meublés)
- Parts de SCPI et d’OPCI
- Parts de SCI détenant de l’immobilier
- Biens détenus à l’étranger
Ne sont pas concernés : les placements financiers (actions, obligations, ETF), l’assurance-vie (hors unités de compte immobilières), les biens professionnels utilisés dans l’activité.
Méthode de calcul de l’IFI
Étape 1 : évaluer le patrimoine brut
Additionnez la valeur vénale de tous vos biens immobiliers au 1er janvier. Pour la résidence principale, appliquez l’abattement de 30 %.
Étape 2 : déduire les dettes
Soustrayez les emprunts immobiliers restant dus (capital restant dû au 1er janvier). Attention : les prêts in fine et les dettes entre membres d’un même foyer fiscal sont plafonnés.
Étape 3 : appliquer le barème
Si le patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 €, appliquez le barème tranche par tranche à partir de 800 000 €.
EXEMPLE CONCRET
Patrimoine immobilier net taxable : 2 000 000 €
800 001 € à 1 300 000 € → 500 000 × 0,50 % = 2 500 €
1 300 001 € à 2 000 000 € → 700 000 × 0,70 % = 4 900 €
IFI dû = 7 400 €
La décote IFI
Un mécanisme de décote s’applique pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. La formule est :
FORMULE DE DÉCOTE IFI
Décote = 17 500 − 1,25 % × patrimoine net taxable
Si le résultat est positif, il vient en déduction de l’IFI calculé. Au-delà de 1 400 000 €, la décote est nulle.
Plafonnement de l’IFI
Le total de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne peut pas dépasser 75 % des revenus de l’année précédente. Si ce seuil est franchi, l’excédent vient en déduction de l’IFI. C’est le plafonnement, aussi appelé « bouclier fiscal ».
Réductions et optimisation
Plusieurs leviers permettent de réduire l’IFI :
- Dons à des organismes d’intérêt général : réduction de 75 % du montant donné, plafonnée à 50 000 € par an
- Investissement au capital de PME : réduction de 50 %, plafonnée à 45 000 €
- Démembrement de propriété : seul l’usufruitier déclare la pleine propriété
- Pacte Dutreil : exonération partielle pour les biens professionnels
Pour une vision complète des stratégies de réduction d’impôt, consultez notre guide sur les 16 moyens de réduire ses impôts.
Analyst Tip : L’IFI ne concerne que l’immobilier. Si votre patrimoine est concentré sur des actifs financiers (actions, ETF, crypto), vous n’êtes pas redevable, quel que soit le montant. C’est un argument fort pour la diversification hors immobilier au-delà du seuil IFI.
Ce qu’il faut retenir
- L’IFI s’applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 M€
- Le barème va de 0,50 % à 1,50 % selon les tranches
- La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %
- Un mécanisme de décote existe entre 1,3 M€ et 1,4 M€
- Les dons et investissements PME permettent des réductions
Questions fréquentes
Qui doit payer l’IFI ?
Tout foyer fiscal dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Les biens de tous les membres du foyer fiscal sont pris en compte.
La résidence principale est-elle exonérée d’IFI ?
Non, mais elle bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Si votre résidence vaut 1 million d’euros, seuls 700 000 € entrent dans le calcul.
Les SCPI sont-elles soumises à l’IFI ?
Oui. Les parts de SCPI sont incluses dans l’assiette de l’IFI pour leur valeur immobilière. Les sociétés de gestion communiquent chaque année la quote-part imposable.
Quelle est la date de déclaration de l’IFI ?
L’IFI se déclare en même temps que l’impôt sur le revenu, sur le formulaire complémentaire 2042-IFI, entre avril et juin selon le département.
Les biens professionnels sont-ils exonérés ?
Oui, les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle principale sont exonérés d’IFI. C’est le cas par exemple des murs d’un commerce exploité par le propriétaire.
Les informations présentées sont fournies à titre éducatif et ne constituent pas un conseil fiscal. Consultez un professionnel pour votre situation personnelle.