Check-list achat immobilier : toutes les étapes

Acheter un bien immobilier est un projet en plusieurs étapes qui s’étale sur 3 à 6 mois. Cette check-list vous guide de la définition du budget à la remise des clés, sans rien oublier.

Étape 1 : définir son budget

Calculer sa capacité d’emprunt (taux d’endettement max : 35 % des revenus nets)
Estimer son apport personnel (idéalement 10 à 20 % du prix + frais)
Intégrer les frais de notaire (7-8 % dans l’ancien, 2-3 % dans le neuf)
Prévoir les frais annexes : déménagement, travaux, taxe foncière, charges copro
Simuler les mensualités avec différents scénarios de taux (taux actuels)

Étape 2 : préparer son dossier bancaire

Rassembler les 3 derniers bulletins de salaire + avis d’imposition
Fournir les 3 derniers relevés bancaires (éviter les découverts)
Préparer un justificatif d’apport (épargne, donation, vente d’un bien)
Lister les crédits en cours (ils réduisent la capacité d’emprunt)
Obtenir une simulation ou un accord de principe bancaire

Étape 3 : rechercher le bien

Définir les critères prioritaires : localisation, surface, nombre de pièces, état
Consulter les portails immobiliers et les agences locales
Vérifier les prix au m² du quartier (DVF, MeilleursAgents, Notaires de France)
Étudier le PLU (Plan Local d’Urbanisme) pour les projets d’urbanisme à proximité
Visiter au moins 5 à 10 biens pour calibrer son jugement

Étape 4 : visiter et analyser

Vérifier l’état général : toiture, façade, menuiseries, électricité, plomberie
Demander les diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, termites, électricité, gaz)
Consulter les PV d’assemblée générale des 3 dernières années (copropriété)
Vérifier les charges de copropriété et les travaux votés ou prévus
Évaluer l’exposition, le bruit, le voisinage, les transports
Revisiter à des horaires différents (matin, soir, week-end)

Étape 5 : faire une offre

Formuler l’offre par écrit (prix, conditions, délai de validité)
Négocier en s’appuyant sur les prix du marché et les défauts constatés
Obtenir l’accord du vendeur (contre-offre possible)

Étape 6 : signer le compromis de vente

Vérifier toutes les clauses suspensives (financement, permis de construire, etc.)
S’assurer du délai de rétractation de 10 jours (loi SRU)
Verser le dépôt de garantie (5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire)
Vérifier la conformité des diagnostics et de la situation juridique du bien

Étape 7 : obtenir le financement

Déposer les dossiers dans 2-3 banques (ou passer par un courtier)
Comparer les offres : taux, durée, assurance emprunteur, frais de dossier
Négocier l’assurance emprunteur (délégation possible, coût total du crédit)
Respecter le délai de la condition suspensive (généralement 45 à 60 jours)
Accepter l’offre de prêt (délai de réflexion de 10 jours obligatoire)

Étape 8 : signer l’acte authentique

Relire l’acte de vente définitif envoyé par le notaire
Vérifier la conformité avec le compromis
Préparer le virement des fonds (solde + frais de notaire)
Signer chez le notaire et récupérer les clés
Souscrire l’assurance habitation avant la remise des clés

Après l’achat

Déclarer le changement de propriété à la taxe foncière
Mettre à jour l’adresse (banque, employeur, impôts, sécurité sociale)
Conserver tous les documents (acte, diagnostics, factures travaux) pour la revente future
Si investissement locatif : choisir le régime fiscal adapté (LMNP, micro-foncier vs réel)

Analyst Tip : Le coût réel d’un achat ne se résume pas au prix + frais de notaire. Intégrez la taxe foncière annuelle, les charges de copro, l’entretien courant (1 % de la valeur du bien par an) et l’assurance. Un tableur avec tous ces postes évite les mauvaises surprises.

Ce qu’il faut retenir

Budget : capacité d’emprunt + apport + frais de notaire + frais annexes
Visite : vérifier diagnostics, charges copro et PV d’AG
Compromis : délai de rétractation de 10 jours, clauses suspensives
Financement : comparer 2-3 banques, négocier l’assurance
Acte final : virement, assurance habitation, récupération des clés

Questions fréquentes

Combien de temps dure un achat immobilier ?

Environ 3 à 4 mois entre la signature du compromis et l’acte authentique. En comptant la recherche du bien, le processus total dure souvent 6 mois ou plus.

Peut-on acheter sans apport ?

C’est possible mais plus difficile. La plupart des banques demandent au minimum de quoi couvrir les frais de notaire (7-8 % dans l’ancien). Un dossier solide (CDI, revenus stables, pas de crédits en cours) aide à compenser.

Que se passe-t-il si le financement est refusé ?

Si la clause suspensive de financement est incluse dans le compromis (c’est obligatoire sauf renonciation expresse), vous récupérez intégralement votre dépôt de garantie sans pénalité.

Faut-il prendre le notaire du vendeur ou le sien ?

Vous pouvez choisir votre propre notaire sans surcoût : les deux notaires se partagent les honoraires. C’est recommandé pour défendre vos intérêts, surtout dans les transactions complexes.

Comment estimer les travaux d’un bien ?

Faites réaliser 2-3 devis avant de signer le compromis. Pour une rénovation complète, comptez 800 à 1 500 €/m² selon le niveau de prestations. Un architecte ou maître d’œuvre peut affiner l’estimation.

Les informations présentées sont fournies à titre éducatif et ne constituent pas un conseil immobilier ou juridique. Consultez un notaire et un courtier pour votre projet.