IRL Historique : Indice de Référence des Loyers depuis 2004
Définition : L’IRL (Indice de Référence des Loyers) est publié trimestriellement par l’INSEE. Il sert de base à la révision annuelle des loyers d’habitation en France. Calculé à partir de la moyenne de l’indice des prix à la consommation hors tabac sur les 12 derniers mois, il encadre la hausse maximale que le bailleur peut appliquer.
Valeurs de l’IRL par trimestre (2018-2025)
| Trimestre | Valeur IRL | Variation annuelle |
|---|---|---|
| T1 2018 | 127,22 | +1,05 % |
| T2 2018 | 127,77 | +1,25 % |
| T3 2018 | 128,45 | +1,57 % |
| T4 2018 | 129,03 | +1,74 % |
| T1 2019 | 129,38 | +1,70 % |
| T2 2019 | 129,72 | +1,53 % |
| T3 2019 | 129,99 | +1,20 % |
| T4 2019 | 130,26 | +0,95 % |
| T1 2020 | 130,57 | +0,92 % |
| T2 2020 | 130,57 | +0,66 % |
| T3 2020 | 130,59 | +0,46 % |
| T4 2020 | 130,52 | +0,20 % |
| T1 2021 | 130,69 | +0,09 % |
| T2 2021 | 131,12 | +0,42 % |
| T3 2021 | 131,67 | +0,83 % |
| T4 2021 | 132,62 | +1,61 % |
| T1 2022 | 133,93 | +2,48 % |
| T2 2022 | 135,84 | +3,60 % |
| T3 2022 | 136,27 | +3,49 % |
| T4 2022 | 137,26 | +3,50 % |
| T1 2023 | 138,61 | +3,49 % |
| T2 2023 | 140,59 | +3,50 % |
| T3 2023 | 141,03 | +3,49 % |
| T4 2023 | 142,06 | +3,50 % |
| T1 2024 | 143,46 | +3,50 % |
| T2 2024 | 144,44 | +2,74 % |
| T3 2024 | 144,51 | +2,47 % |
| T4 2024 | 144,64 | +1,82 % |
| T1 2025 | 144,77 | +0,91 % |
Note : les valeurs 2022-2023 ont été plafonnées à 3,50 % par le bouclier loyers (loi du 16 août 2022), alors que l’inflation aurait conduit à des hausses de 5-6 %.
Comment calculer la révision de loyer
L’IRL de référence est celui du trimestre indiqué dans le bail (ou à défaut le dernier publié à la date anniversaire). L’ancien IRL est celui du même trimestre de l’année précédente.
EXEMPLE
Bail signé le 1er juillet avec IRL du T2 comme référence. Loyer actuel : 850 €.
= 850 × (144,44 / 140,59)
= 850 × 1,0274
= 873,29 € soit +23,29 €/mois
La hausse de 2,74 % correspond exactement à la variation annuelle de l’IRL au T2 2024.
Évolution historique de l’IRL
Depuis sa création en 2006 (remplaçant l’ICC), l’IRL a connu plusieurs phases :
- 2006-2008 : hausses modérées de 1,5 à 2,5 %/an, portées par l’inflation pré-crise
- 2009-2010 : quasi-stagnation, reflet de la désinflation post-crise financière
- 2011-2019 : variations faibles (0-1,5 %), période de basse inflation en zone euro
- 2020-2021 : point bas historique (quasi 0 %) pendant et après le Covid
- 2022-2023 : envolée à +3,50 % (plafonnée), reflet du choc inflationniste post-Covid et crise énergétique
- 2024-2025 : retour progressif vers la normale, autour de 1-2 %
Impact pour les propriétaires bailleurs
L’IRL encadre la hausse maximale possible, mais le bailleur n’est pas obligé d’appliquer toute la hausse. Points clés :
- La révision n’est pas automatique : le bailleur doit en faire la demande au locataire
- La révision est limitée au trimestre de référence du bail — elle ne peut pas être rétroactive au-delà d’un an
- En zone d’encadrement des loyers (Paris, Lyon, etc.), l’IRL ne peut pas faire dépasser le loyer de référence majoré
- Pour les passoires thermiques (DPE F et G), le gel des loyers interdit toute hausse depuis 2023
Analyst Tip : En tant qu’investisseur locatif, l’IRL protège partiellement contre l’inflation mais avec un décalage de 12-18 mois (moyenne glissante). En période de forte inflation, votre loyer réel baisse temporairement en pouvoir d’achat. Compensez en négociant un loyer initial au prix du marché et en appliquant systématiquement la révision annuelle.
Ce qu’il faut retenir
- L’IRL est publié chaque trimestre par l’INSEE, basé sur l’inflation hors tabac lissée sur 12 mois
- Formule : nouveau loyer = ancien loyer × (nouvel IRL / ancien IRL)
- Le bouclier loyers a plafonné l’IRL à 3,50 % en 2022-2023
- L’IRL est redescendu sous 1 % début 2025 avec la décrue de l’inflation
- Les passoires thermiques (DPE F/G) sont exclues de toute révision depuis 2023
Questions fréquentes
Quel trimestre d’IRL utiliser pour ma révision de loyer ?
Le trimestre indiqué dans votre bail. Si rien n’est précisé, c’est le dernier IRL publié à la date anniversaire du bail qui s’applique. Le trimestre le plus couramment retenu est celui correspondant à la date de signature du bail.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer au-delà de l’IRL ?
Non, sauf en cas de travaux d’amélioration significatifs réalisés par le bailleur (et dans les limites prévues par la loi). L’IRL est le plafond de la révision annuelle pour les baux d’habitation.
Le bouclier loyers est-il toujours en vigueur ?
Le plafonnement à 3,50 % instauré par la loi du 16 août 2022 a expiré le 31 mars 2024. Depuis le T2 2024, l’IRL réel s’applique sans plafond. Mais comme l’inflation a fortement baissé, l’IRL est naturellement redescendu sous les 3 %.
L’IRL s’applique-t-il aux baux commerciaux ?
Non. Les baux commerciaux utilisent l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), pas l’IRL. L’IRL est réservé aux baux d’habitation (loi du 6 juillet 1989).
Que se passe-t-il si le bailleur oublie de réviser le loyer ?
La révision n’est pas rétroactive au-delà d’un an. Si le bailleur n’a pas demandé la révision dans les 12 mois suivant la date anniversaire, il perd le droit de récupérer les trimestres non révisés. Le nouveau loyer ne s’applique qu’à compter de la demande.
Les valeurs d’IRL indiquées proviennent de l’INSEE. Vérifiez toujours la dernière valeur publiée sur insee.fr avant d’appliquer une révision de loyer.