Crédit Relais : Définition, Fonctionnement et Simulation
Définition : Le crédit relais est un prêt immobilier de courte durée (12 à 24 mois) qui permet de financer l’achat d’un nouveau bien avant d’avoir vendu le bien actuel. La banque avance une partie de la valeur estimée du bien à vendre, en attendant la concrétisation de la vente.
Comment fonctionne le crédit relais ?
Vous êtes propriétaire d’un appartement et souhaitez acheter une maison. Problème : vous devez vendre l’un pour acheter l’autre, mais les délais ne coïncident pas toujours. Le crédit relais résout cette équation en avançant entre 50 % et 80 % de la valeur estimée de votre bien actuel.
La banque mandate une estimation (ou se base sur des avis d’agents immobiliers) pour fixer le montant du prêt relais. Ce montant s’ajoute éventuellement à un prêt complémentaire classique pour couvrir le prix du nouveau bien.
Les deux formules de crédit relais
| Formule | Fonctionnement | Mensualité |
|---|---|---|
| Crédit relais sec | Avance uniquement — le bien à vendre couvre la totalité du nouvel achat | Intérêts seuls (franchise partielle) ou rien (franchise totale) |
| Crédit relais adossé | Relais + prêt amortissable complémentaire pour la différence de prix | Intérêts du relais + mensualités du prêt complémentaire |
EXEMPLE CHIFFRÉ
Bien à vendre estimé à 300 000 €. Nouveau bien : 400 000 €.
Crédit relais (70 % de l’estimation) = 300 000 × 70 % = 210 000 € Prêt complémentaire = 400 000 − 210 000 = 190 000 €Pendant la phase de relais, vous payez les intérêts sur 210 000 € (environ 525 €/mois à 3 %) plus les mensualités du prêt complémentaire. Dès la vente, le relais est remboursé et vous ne conservez que le prêt classique.
Durée et coût du crédit relais
La durée standard est de 12 mois, renouvelable une fois pour atteindre 24 mois maximum. Au-delà, la banque peut exiger le remboursement ou transformer le relais en prêt classique à des conditions moins favorables.
Le taux du crédit relais est généralement aligné sur les taux immobiliers du moment, parfois majoré de 0,1 à 0,3 point. Le coût total dépend fortement de la durée effective : plus vous vendez vite, moins le relais coûte cher.
Risques du crédit relais
Le risque principal est de ne pas vendre dans les délais. Si votre bien reste sur le marché plus longtemps que prévu, vous cumulez le coût du relais avec celui du prêt complémentaire, ce qui peut peser lourdement sur votre budget. Dans le pire scénario, vous pourriez être contraint de baisser significativement votre prix de vente.
L’autre risque est la surestimation du bien à vendre. Si le prix de vente réel est inférieur à l’estimation initiale, la différence reste à votre charge. C’est pourquoi les banques appliquent une décote de 20 à 30 % sur la valeur estimée.
Analyst Tip : Avant de souscrire un crédit relais, idéalement ayez déjà un compromis de vente signé ou au minimum une forte activité de visites sur votre bien. Le crédit relais sans acheteur en vue est le scénario le plus risqué. Négociez aussi une franchise totale pour limiter les sorties de trésorerie pendant la transition.
📌 Ce qu’il faut retenir
- Le crédit relais finance un nouvel achat immobilier en attendant la vente du bien actuel
- Montant avancé : 50 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre
- Durée maximale : 12 à 24 mois — au-delà, la situation se complique
- Deux formules : relais sec (seul) ou relais adossé (avec prêt complémentaire)
- Risque majeur : ne pas vendre dans les temps ou vendre à un prix inférieur à l’estimation
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un crédit relais immobilier ?
C’est un prêt de transition qui avance une partie de la valeur de votre bien actuel pour financer l’achat d’un nouveau logement. Il dure 12 à 24 mois et se rembourse dès la vente effective de l’ancien bien.
Quel pourcentage la banque avance-t-elle ?
Entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, selon les banques et la solidité de votre dossier. La décote de 20 à 50 % protège la banque contre une vente en dessous de l’estimation.
Peut-on avoir un crédit relais sans avoir vendu ?
Oui, c’est précisément son objectif. Cependant, les banques préfèrent les dossiers avec un compromis de vente signé ou au minimum un bien mis en vente activement. Un relais sans aucune démarche de vente sera plus difficile à obtenir.
Combien coûte un crédit relais ?
Le taux est proche des taux immobiliers classiques (parfois +0,1 à 0,3 point). Sur un relais de 200 000 € à 3 % pendant 12 mois, les intérêts représentent environ 6 000 €. Plus la vente est rapide, plus le coût total diminue.
Que se passe-t-il si je ne vends pas dans les 24 mois ?
La banque peut exiger le remboursement intégral du relais. En pratique, elle peut proposer une transformation en prêt classique à des conditions renégociées, mais moins favorables. Dans le pire cas, une vente forcée du bien à prix réduit peut être nécessaire.
Les informations présentées sont fournies à titre éducatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Consultez un professionnel pour votre situation personnelle.