Impôt sur la Fortune : De l’ISF à l’IFI
Définition : L’impôt sur la fortune est un impôt annuel prélevé sur le patrimoine net des contribuables dont la valeur dépasse un certain seuil. En France, l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) a été remplacé en 2018 par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), qui ne taxe plus que le patrimoine immobilier.
L’évolution de l’impôt sur la fortune en France
La France a une longue histoire avec la taxation du patrimoine. Trois grandes étapes marquent cette évolution :
| Période | Impôt | Assiette |
|---|---|---|
| 1982–1986 | IGF (Impôt sur les Grandes Fortunes) | Patrimoine global net |
| 1989–2017 | ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) | Patrimoine global net (immobilier + financier + mobilier) |
| 2018–aujourd’hui | IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) | Patrimoine immobilier net uniquement |
Le passage de l’ISF à l’IFI a été un tournant majeur : les actifs financiers (actions, assurance-vie en unités de compte, ETF) ne sont plus taxés. Seul l’immobilier reste dans l’assiette.
L’IFI : les règles actuelles
Seuil et barème
L’IFI s’applique aux contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros. Le barème est progressif :
| Tranche de patrimoine net | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| 800 001 € – 1 300 000 € | 0,50 % |
| 1 300 001 € – 2 570 000 € | 0,70 % |
| 2 570 001 € – 5 000 000 € | 1,00 % |
| 5 000 001 € – 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Biens concernés par l’IFI
- Inclus : résidence principale (avec abattement de 30 %), résidences secondaires, investissements locatifs, parts de SCPI et GFI, immobilier détenu via une SCI ou une holding
- Exclus : actions, obligations, comptes bancaires, assurance-vie (sauf part immobilière des UC), biens professionnels
ISF vs IFI : les différences clés
| Critère | ISF (avant 2018) | IFI (depuis 2018) |
|---|---|---|
| Assiette | Tout le patrimoine net | Patrimoine immobilier net uniquement |
| Seuil | 1,3 M€ | 1,3 M€ |
| Actifs financiers | Taxés | Exclus |
| Réductions pour dons | Oui (75 %, plafond 50 000 €) | Oui (75 %, plafond 50 000 €) |
| Réduction pour investissement PME | Oui (50 %) | Non |
Analyst Tip : Le passage ISF → IFI a créé une incitation forte à réallouer son patrimoine de l’immobilier vers les actifs financiers. Un patrimoine de 3 M€ 100 % immobilier paie environ 8 000 € d’IFI par an. Le même patrimoine en actions/ETF paie 0 €. Cette asymétrie fiscale pèse sur l’attractivité de l’investissement immobilier direct pour les gros patrimoines.
Stratégies d’optimisation
Plusieurs leviers permettent de réduire ou éviter l’IFI :
- Démembrement : ne détenir que la nue-propriété d’un bien exclut sa valeur de l’IFI (sauf si le démembrement résulte d’un acte du contribuable)
- Dons : les dons à certains organismes d’intérêt général réduisent l’IFI de 75 % du montant donné (plafond 50 000 €)
- Réallocation vers le financier : vendre de l’immobilier pour investir en ETF, actions ou assurance-vie en UC
- Plafonnement : l’IFI + IR ne peuvent dépasser 75 % des revenus (mécanisme de plafonnement)
Ce qu’il faut retenir
- L’ISF taxait tout le patrimoine net — l’IFI ne taxe que l’immobilier depuis 2018
- Seuil de déclenchement : 1,3 M€ de patrimoine immobilier net
- Barème progressif de 0,50 % à 1,50 %
- Les actifs financiers (actions, ETF, assurance-vie) sont totalement exclus de l’IFI
- Le démembrement et la réallocation vers le financier sont les principales stratégies d’optimisation
Questions fréquentes
L’ISF va-t-il revenir en France ?
Le rétablissement de l’ISF fait régulièrement l’objet de débats politiques. Certains proposent un retour à un impôt sur le patrimoine global, d’autres un élargissement de l’IFI. Aucune mesure concrète n’est adoptée à ce stade.
Les SCPI sont-elles soumises à l’IFI ?
Oui. Les parts de SCPI détenues en direct ou via un contrat d’assurance-vie sont intégrées dans l’assiette de l’IFI au prorata de leur valeur immobilière. Les sociétés de gestion communiquent chaque année la valeur IFI des parts.
La résidence principale bénéficie-t-elle d’un abattement ?
Oui. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale pour le calcul de l’IFI. Un bien estimé à 1 M€ n’entre donc que pour 700 000 € dans l’assiette.
Comment l’IFI traite-t-il l’immobilier détenu via une société ?
L’immobilier détenu à travers une SCI, une SARL ou une holding est inclus dans l’IFI au prorata de la part immobilière de la société. Les dettes contractées par la société pour acquérir l’immobilier sont déductibles sous certaines conditions.
Quel est le montant moyen de l’IFI ?
L’IFI concerne environ 150 000 foyers fiscaux en France. Le montant moyen est d’environ 10 000 € par an, mais il varie considérablement : de quelques centaines d’euros pour les patrimoines proches du seuil à plusieurs dizaines de milliers pour les gros patrimoines immobiliers.
Les informations présentées sont à caractère éducatif et ne constituent pas un conseil fiscal. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour votre situation personnelle.