LMP (Loueur Meublé Professionnel) : Statut, Fiscalité et Conditions
Définition : Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est un statut fiscal qui s’applique aux propriétaires dont les recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an ET représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Ce statut entraîne des obligations renforcées (cotisations sociales) mais offre des avantages fiscaux puissants, notamment sur les plus-values.
Conditions d’accès au statut LMP
Depuis la loi de finances 2020, deux conditions cumulatives déterminent le passage en LMP :
- Recettes locatives meublées supérieures à 23 000 € TTC par an — ce seuil s’apprécie au niveau du foyer fiscal (cumul de tous les biens meublés).
- Recettes locatives supérieures aux autres revenus professionnels du foyer — salaires, pensions, BNC, BIC non meublés, etc.
Si l’une des deux conditions n’est pas remplie, vous restez en LMNP. Le passage en LMP est automatique — il ne résulte pas d’un choix mais de la situation factuelle du contribuable.
LMP vs LMNP : les différences clés
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Seuil de recettes | < 23 000 € ou < autres revenus | ≥ 23 000 € ET > autres revenus |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux (17,2 %) | SSI (environ 35-45 % du résultat) |
| Imputation du déficit | Sur BIC meublés uniquement | Sur le revenu global (sans plafond) |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers (19 % + PS) | Régime pro (exonération possible après 5 ans) |
| IFI | Biens imposables | Exonération possible (bien professionnel) |
| Amortissement | Oui (au réel) | Oui (au réel) |
Fiscalité du LMP
Imputation des déficits sur le revenu global
C’est un avantage majeur du LMP par rapport au LMNP. En LMNP, le déficit BIC ne s’impute que sur les revenus de même nature (BIC meublés). En LMP, le déficit est imputable sur le revenu global du foyer, sans limitation de montant. Le surplus est reportable pendant 6 ans.
Concrètement, les premières années (amortissement + intérêts d’emprunt élevés), le LMP peut générer un déficit qui réduit votre impôt sur les salaires ou pensions.
Régime des plus-values professionnelles
À la revente, le LMP relève du régime des plus-values professionnelles. L’avantage majeur est l’exonération totale si :
- L’activité est exercée depuis au moins 5 ans.
- Les recettes des 2 dernières années sont inférieures à 90 000 € (exonération totale) ou 126 000 € (exonération partielle).
Attention : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value professionnelle. Cette différence avec le LMNP (où les amortissements ne sont pas réintégrés en plus-value des particuliers) est fondamentale dans le choix entre les deux statuts.
Cotisations sociales SSI
Le LMP est affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI, ex-RSI). Les cotisations représentent environ 35 à 45 % du résultat net BIC. C’est le principal inconvénient du statut — ces cotisations s’ajoutent à l’impôt sur le revenu et pèsent sur la rentabilité nette.
En contrepartie, ces cotisations ouvrent des droits à la retraite et à l’assurance maladie, ce qui peut être intéressant pour les investisseurs sans activité salariée.
Exonération d’IFI
Les biens loués en meublé professionnel peuvent être exonérés d’IFI s’ils sont considérés comme des biens professionnels. Pour cela, la location meublée doit constituer votre activité principale et les recettes doivent dépasser 23 000 €. Cette exonération peut représenter une économie significative pour les patrimoines importants.
Analyst Tip : le passage en LMP n’est pas toujours un inconvénient. Si vous êtes retraité avec une pension modeste et des revenus meublés supérieurs, le LMP vous permet d’imputer les déficits sur votre revenu global et de bénéficier d’une exonération de plus-value après 5 ans. Faites les calculs avec un expert-comptable avant de chercher à rester en LMNP à tout prix.
L’essentiel à retenir
- Le LMP s’applique dès que les recettes meublées dépassent 23 000 €/an ET les autres revenus pro du foyer.
- Le déficit LMP s’impute sur le revenu global — avantage fiscal puissant.
- Exonération totale de plus-value possible après 5 ans (sous conditions de recettes).
- Cotisations SSI de 35-45 % — principal inconvénient du statut.
- Exonération d’IFI possible pour les biens en location meublée professionnelle.
Questions fréquentes
Peut-on choisir entre LMP et LMNP ?
Non. Le statut LMP ou LMNP est déterminé automatiquement par votre situation (recettes et revenus du foyer). Vous ne pouvez pas opter pour l’un ou l’autre. En revanche, vous pouvez structurer vos revenus pour rester sous les seuils du LMNP si c’est plus avantageux.
Les cotisations SSI du LMP sont-elles déductibles ?
Oui. Les cotisations sociales SSI sont intégralement déductibles du résultat BIC. Elles réduisent donc la base imposable à l’impôt sur le revenu. L’impact net est moins lourd qu’il n’y paraît au premier abord.
Un salarié peut-il être LMP ?
Oui, à condition que ses recettes locatives meublées dépassent ses salaires nets imposables. C’est rare pour un salarié à temps plein avec un bon salaire, mais possible pour un salarié à temps partiel ou avec un patrimoine locatif important.
Le LMP doit-il tenir une comptabilité ?
Oui. Le LMP doit tenir une comptabilité commerciale complète (bilan, compte de résultat). L’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) est recommandée pour éviter la majoration de 15 % du bénéfice imposable. Un expert-comptable est quasi indispensable.
Que se passe-t-il si je repasse sous les seuils LMP ?
Si vos recettes repassent sous 23 000 € ou sous vos autres revenus professionnels, vous redevenez LMNP l’année suivante. Le changement de statut a des conséquences sur le traitement des déficits en cours et des plus-values latentes. Anticipez avec votre comptable.
Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre éducatif et ne constituent pas un conseil fiscal. Consultez un expert-comptable pour votre situation personnelle.