Nue-propriété
Définition : La nue-propriété est le droit de posséder un bien sans en avoir la jouissance (usage et revenus). Elle résulte du démembrement de la pleine propriété, qui sépare la nue-propriété de l’usufruit.
Pleine propriété = nue-propriété + usufruit
La pleine propriété d’un bien se décompose en deux droits distincts :
| Droit | Ce qu’il permet | Ce qu’il ne permet pas |
|---|---|---|
| Nue-propriété | Être propriétaire du bien (abusus) | L’utiliser ou percevoir les revenus |
| Usufruit | Utiliser le bien et percevoir les revenus (usus + fructus) | Le vendre ou le détruire |
| Pleine propriété | Tout : posséder, utiliser, percevoir les revenus, vendre | — |
À l’extinction de l’usufruit (décès de l’usufruitier ou fin de la durée convenue), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans frais ni formalité supplémentaire.
Le démembrement en pratique
Démembrement successoral
Le cas le plus fréquent : au décès d’un parent, le conjoint survivant reçoit l’usufruit et les enfants la nue-propriété. Les enfants sont propriétaires mais ne peuvent ni habiter le bien ni percevoir les loyers tant que le conjoint est en vie. Au décès du conjoint, ils deviennent pleinement propriétaires sans payer de droits de succession supplémentaires.
Démembrement volontaire (donation)
Un parent peut donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants via une donation, en conservant l’usufruit. L’avantage : les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété (décotée selon l’âge du donateur), pas sur la pleine propriété.
Barème fiscal du démembrement
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Investir en nue-propriété
Nue-propriété immobilière
Des programmes immobiliers proposent d’acheter un bien en nue-propriété avec une décote de 30 à 40 % par rapport au prix en pleine propriété. Un bailleur social ou institutionnel conserve l’usufruit pendant 15 à 20 ans, gère le bien et perçoit les loyers. À l’issue, vous récupérez la pleine propriété.
Avantages : prix décoté, pas de gestion locative, pas de taxe foncière (à la charge de l’usufruitier), pas de revenus fonciers imposables. Le bien sort aussi de l’assiette de l’IFI.
Nue-propriété de SCPI
Il est possible d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété temporaire. Vous achetez les parts avec une décote (ex : 30 % pour un démembrement de 10 ans) et vous ne percevez aucun revenu pendant la durée du démembrement. À l’issue, vous récupérez les parts en pleine propriété et commencez à percevoir les distributions.
Avantages fiscaux de la nue-propriété
- IFI : le bien détenu en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI (c’est l’usufruitier qui le déclare).
- Succession : la reconstitution de la pleine propriété au décès de l’usufruitier est exonérée de droits.
- Donation : les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement (décotée selon l’âge).
- IR : pas de revenus fonciers à déclarer, donc pas d’impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux.
Analyst Tip : L’achat en nue-propriété est particulièrement pertinent pour les contribuables fortement imposés (TMI 41 % ou 45 %) qui n’ont pas besoin de revenus immédiats. Vous capitalisez à prix décoté, sans fiscalité pendant le démembrement, et vous récupérez un actif en pleine propriété à terme. C’est aussi un excellent outil de transmission via la donation de nue-propriété.
L’essentiel à retenir
- La nue-propriété est le droit de posséder sans jouir du bien (pas d’usage, pas de revenus).
- Elle résulte du démembrement : pleine propriété = nue-propriété + usufruit.
- L’acquisition en nue-propriété offre une décote de 30 à 40 % sur le prix et des avantages fiscaux (IFI, IR, succession).
- Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais.
- Stratégie idéale pour capitaliser sans fiscalité et préparer sa transmission.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre nue-propriété et usufruit ?
Le nu-propriétaire possède le bien mais ne peut ni l’utiliser ni en percevoir les revenus. L’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus (loyers), mais ne peut pas le vendre. Les deux droits se recombinent automatiquement à l’extinction de l’usufruit.
La nue-propriété est-elle imposable à l’IFI ?
Non. Les biens détenus en nue-propriété sont exclus de l’assiette de l’IFI. C’est l’usufruitier qui doit déclarer la valeur en pleine propriété dans son patrimoine taxable. C’est l’un des principaux avantages fiscaux du démembrement.
Peut-on vendre un bien en nue-propriété ?
Oui, le nu-propriétaire peut vendre son droit de nue-propriété. Cependant, il ne peut pas vendre le bien en pleine propriété sans l’accord de l’usufruitier. En pratique, les deux parties s’accordent souvent pour vendre ensemble et se partager le prix selon le barème fiscal.
Comment est calculée la valeur de la nue-propriété ?
En matière fiscale, le barème de l’article 669 du CGI fixe la répartition selon l’âge de l’usufruitier (ex : 60 % de nue-propriété si l’usufruitier a entre 61 et 70 ans). En matière économique (achat/vente), la valeur dépend de la durée du démembrement et du rendement du bien.
Quels sont les risques de l’investissement en nue-propriété ?
Le principal risque est l’illiquidité : vous ne percevez aucun revenu pendant le démembrement et la revente de la nue-propriété seule est peu liquide. Il y a aussi un risque sur la qualité de l’usufruitier (entretien du bien) et un risque immobilier classique (baisse de la valeur du bien).
Les informations présentées sont données à titre éducatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Consultez un professionnel avant toute décision financière.