Rendement locatif brut
Définition : Le rendement locatif brut est le ratio entre les loyers annuels perçus (hors charges) et le prix d’acquisition total du bien immobilier (frais de notaire et travaux inclus). C’est l’indicateur de premier tri en investissement locatif — rapide à calculer, mais insuffisant pour prendre une décision.
Formule du rendement locatif brut
EXEMPLE
Achat d’un studio : 120 000 € (frais de notaire inclus). Loyer : 600 €/mois.
Rendement brut = (600 × 12) / 120 000 × 100 = 7 200 / 120 000 = 6,0 %
Rendement brut vs net vs net-net
Le rendement brut ne tient compte ni des charges (taxe foncière, assurance, gestion, vacance locative), ni de la fiscalité. Pour une vision réaliste, il faut calculer le rendement locatif net (après charges) puis le rendement net-net (après impôts).
| Indicateur | Ce qu’il inclut | Utilisation |
|---|---|---|
| Rendement brut | Loyers / prix d’achat | Premier tri, comparaison rapide |
| Rendement net | Loyers − charges / prix d’achat | Analyse sérieuse |
| Rendement net-net | Loyers − charges − impôts / prix d’achat | Rentabilité réelle |
En pratique, le rendement net est généralement 1,5 à 2,5 points en dessous du brut. Et le net-net encore 1 à 2 points en dessous, selon votre régime fiscal et votre tranche marginale d’imposition.
Repères par ville et type de bien
Les rendements bruts varient fortement selon la localisation. En règle générale, les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux) offrent des rendements bruts plus faibles (3-5 %) mais une meilleure liquidité et valorisation du capital. Les villes moyennes et petites villes proposent des rendements plus élevés (7-10 %) mais avec plus de risque locatif.
- Paris intra-muros : 3-4 % brut — valorisation forte, rendement faible.
- Lyon, Bordeaux, Nantes : 4-6 % brut — bon compromis.
- Villes moyennes (Saint-Étienne, Mulhouse) : 7-10 % brut — rendement élevé, risque vacance.
Analyst Tip : Le rendement brut est un filtre de départ, pas un outil de décision. Un bien à 10 % brut avec 3 mois de vacance locative et des travaux imprévus peut être moins rentable qu’un 5 % brut bien situé et occupé 12 mois par an. Calculez toujours le net.
À retenir
- Rendement brut = loyers annuels / prix d’acquisition total × 100.
- C’est un indicateur de tri rapide, pas de décision finale.
- Le rendement net est 1,5 à 2,5 points en dessous du brut.
- Plus le rendement brut est élevé, plus le risque locatif est souvent important.
- Incluez toujours frais de notaire et travaux dans le prix d’acquisition.
Questions fréquentes
Quel est un bon rendement locatif brut ?
Cela dépend de la localisation et de votre stratégie. En France, un rendement brut de 5-7 % est considéré comme correct. Au-dessus de 8 %, vérifiez le risque de vacance et l’état du bien.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui, toujours. Les frais de notaire (7-8 % dans l’ancien) font partie du coût réel d’acquisition. Les exclure surévalue le rendement de manière trompeuse.
Pourquoi le rendement brut est-il trompeur ?
Il ignore les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion), la vacance locative et la fiscalité. Deux biens au même rendement brut peuvent avoir des rendements nets très différents.
Le rendement brut intègre-t-il les charges locatives ?
Non. Le rendement brut se calcule sur les loyers hors charges. Les provisions pour charges récupérables ne sont pas des revenus — elles transitent simplement par le propriétaire.
Comment améliorer le rendement locatif brut ?
En négociant le prix d’achat (réduire le dénominateur) ou en augmentant les loyers via la colocation, la location meublée ou la rénovation qui justifie un loyer plus élevé.
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier.