Taux d’Endettement : Définition, Calcul et Seuil des 35 %
Le taux d’endettement mesure la part des revenus nets d’un ménage consacrée au remboursement de ses dettes. C’est le critère central utilisé par les banques pour évaluer la capacité d’emprunt. Depuis 2022, le HCSF impose un plafond de 35 % pour les crédits immobiliers.
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement est un ratio simple qui rapporte les charges de remboursement aux revenus nets. Il répond à la question : quel pourcentage de vos revenus est déjà engagé pour rembourser des crédits ?
Les banques l’utilisent comme filtre de premier niveau pour déterminer si un emprunteur peut assumer une nouvelle dette. C’est un indicateur de solvabilité essentiel, mais ce n’est pas le seul critère : le reste à vivre, l’épargne et la stabilité professionnelle comptent aussi.
Comment calculer son taux d’endettement ?
Revenus pris en compte
- Salaires nets (avant prélèvement à la source)
- Revenus fonciers nets (70 % des loyers perçus en général)
- Pensions et retraites
- Revenus professionnels non salariés (moyenne sur 3 ans)
- Allocations stables (pas les aides ponctuelles)
Charges de remboursement
- Mensualités de tous les crédits en cours (immobilier, conso, auto)
- Mensualité du nouveau crédit envisagé (assurance incluse)
- Loyer si l’emprunteur reste locataire (hors achat de résidence principale)
- Pensions alimentaires versées
EXEMPLE DE CALCUL
Couple avec revenus nets de 5 500 €/mois, crédit auto de 300 €/mois, souhaitant un crédit immobilier avec mensualité de 1 400 € :
Charges : 300 + 1 400 = 1 700 €
Revenus : 5 500 €
Taux d’endettement = 1 700 / 5 500 × 100 = 30,9 %
Le taux est sous le seuil de 35 % : le dossier passe en théorie. Le reste à vivre est de 3 800 €/mois, ce qui est confortable pour un couple.
Le seuil des 35 % (HCSF)
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas accorder de crédit immobilier si le taux d’endettement dépasse 35 % (assurance comprise). Cette règle, d’abord une recommandation, est devenue une norme juridiquement contraignante.
| Critère HCSF | Règle | Flexibilité |
|---|---|---|
| Taux d’endettement maximum | 35 % assurance incluse | 20 % des dossiers peuvent déroger |
| Durée maximale | 25 ans (27 ans en VEFA/neuf) | Incluse dans les 20 % de dérogation |
| Dérogations prioritaires | Résidence principale, primo-accédants | 80 % des dérogations doivent concerner la RP |
Les 20 % de dérogations permettent aux banques d’accepter des dossiers dépassant 35 %, notamment pour des profils à hauts revenus dont le reste à vivre est très confortable malgré un taux d’endettement élevé.
Taux d’endettement des particuliers vs des entreprises
En analyse financière d’entreprise, le taux d’endettement désigne un ratio différent : il mesure le poids de la dette financière par rapport aux capitaux propres ou au total du bilan. Les deux concepts partagent la même logique (mesurer le poids de la dette), mais les calculs et seuils sont distincts.
| Critère | Particulier | Entreprise |
|---|---|---|
| Formule | Charges / Revenus × 100 | Dettes financières / Capitaux propres |
| Seuil usuel | 35 % (HCSF) | Varie selon le secteur (souvent < 100 %) |
| Utilisation | Octroi de crédit | Diagnostic financier, notation crédit |
Analyst Tip — Le taux d’endettement est nécessaire mais pas suffisant. Un couple gagnant 15 000 €/mois à 36 % d’endettement a un reste à vivre de 9 600 € — largement confortable. Un célibataire gagnant 2 000 € à 33 % n’a que 1 340 € pour vivre. C’est pourquoi les banques croisent toujours le taux d’endettement avec le reste à vivre et la composition du foyer.
Ce qu’il faut retenir
- Le taux d’endettement = charges de remboursement / revenus nets × 100
- Le HCSF impose un plafond de 35 % (assurance incluse) pour les crédits immobiliers
- 20 % des dossiers peuvent déroger, prioritairement pour les primo-accédants
- Le reste à vivre est un critère complémentaire indispensable
- Pour les entreprises, le ratio d’endettement mesure la dette par rapport aux capitaux propres
Questions fréquentes
Les revenus locatifs comptent-ils dans le calcul ?
Oui, mais avec une décote. Les banques retiennent généralement 70 % des loyers perçus pour tenir compte du risque de vacance locative et des charges. Certaines banques appliquent un coefficient différent (80 % pour les profils solides).
Peut-on emprunter au-delà de 35 % d’endettement ?
Oui, dans la limite des 20 % de dérogations autorisées par le HCSF. Les profils favorisés : hauts revenus avec un reste à vivre confortable, primo-accédants pour leur résidence principale, ou investisseurs avec un patrimoine important. La décision reste à la discrétion de chaque banque.
L’assurance emprunteur est-elle incluse dans le calcul ?
Oui, depuis les normes HCSF de 2022. La mensualité prise en compte dans le calcul du taux d’endettement inclut les intérêts ET l’assurance emprunteur. C’est pourquoi optimiser son assurance peut faire passer un dossier sous le seuil.
Comment réduire son taux d’endettement ?
Plusieurs leviers : rembourser un crédit conso en cours avant de demander un prêt immobilier, augmenter l’apport pour réduire la mensualité, allonger la durée du prêt, ou augmenter ses revenus (prime, second emploi, revenus locatifs).
Le taux d’endettement est-il le même pour un investissement locatif ?
Le calcul est identique, mais les banques intègrent les futurs loyers (décotés à 70 %) dans les revenus. Cela peut abaisser le taux d’endettement apparent. Certaines banques utilisent aussi la méthode dite « différentielle » qui déduit les loyers des charges, ce qui est plus favorable à l’investisseur.
Les informations présentées sont pédagogiques et ne constituent pas un conseil financier. Les critères d’octroi varient selon les établissements bancaires.