Simulateur IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Estimez votre IFI selon la valeur nette de votre patrimoine immobilier. Le simulateur applique le barème progressif, l’abattement de 30 % sur la résidence principale et le mécanisme de plafonnement.
Qu’est-ce que l’IFI ?
L’Impôt sur la Fortune Immobilière a remplacé l’ISF en 2018. Contrairement à son prédécesseur, l’IFI ne taxe que le patrimoine immobilier net (et non les actifs financiers). Vous êtes redevable de l’IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année. Pour tout comprendre : IFI — qui est concerné et comment le calculer.
L’assiette inclut les biens immobiliers détenus en direct, les parts de SCPI, OPCI, SCI, les foncières cotées (pour leur part immobilière) et les biens détenus à travers des contrats d’assurance-vie (pour la fraction investie en immobilier).
Barème de l’IFI
Le seuil de déclenchement est 1,3 million d’euros, mais le barème s’applique à partir de 800 000 € (effet de seuil atténué par le mécanisme de décote) :
| Tranche de patrimoine net | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Un patrimoine net taxable de 1,5 million d’euros génère un IFI d’environ 3 900 €. Le taux effectif reste modéré jusqu’à 2-3 millions, puis s’accélère au-delà.
Conseil d’analyste : Le seuil de déclenchement est de 1,3 M€ mais le calcul démarre à 800 000 €. Si votre patrimoine net est entre 1,3 et 1,4 M€, la décote peut réduire significativement votre IFI. La formule de décote : 17 500 − (1,25 % × patrimoine net taxable). Pensez aussi à bien déduire toutes les dettes éligibles (emprunts immobiliers, travaux).
L’abattement de 30 % sur la résidence principale
La résidence principale bénéficie d’un abattement automatique de 30 % sur sa valeur vénale. Pour un bien estimé à 1 million d’euros, seuls 700 000 € entrent dans l’assiette IFI. Cet abattement est le principal levier de réduction pour les patrimoines proches du seuil.
Attention : l’abattement ne s’applique qu’à la résidence principale occupée au 1er janvier. Les résidences secondaires sont valorisées à 100 % de leur valeur vénale.
Biens immobiliers taxables à l’IFI
L’assiette de l’IFI est plus large que les seuls biens détenus en direct :
| Type de bien | Taxable à l’IFI ? | Particularité |
|---|---|---|
| Résidence principale | Oui (−30 %) | Abattement automatique |
| Résidences secondaires | Oui (100 %) | Valeur vénale pleine |
| Investissement locatif | Oui (100 %) | Dettes d’acquisition déductibles |
| SCPI | Oui | Valeur communiquée par la société de gestion |
| SCI | Oui (part immobilière) | Prorata de la quote-part détenue |
| OPCI / Foncières cotées | Oui (part immo) | Fraction immobilière déclarée |
| UC assurance-vie (immo) | Oui | Part investie en SCPI/SCI dans le contrat |
| Actions, PEA, obligations | Non | Exclus depuis la suppression de l’ISF |
Astuce : Pour réduire légalement l’IFI, trois leviers principaux : réorienter une partie du patrimoine immobilier vers des actifs financiers (actions, ETF via PEA — non taxables à l’IFI), augmenter les dettes déductibles (travaux d’amélioration financés par emprunt), ou donner la nue-propriété d’un bien (l’IFI pèse sur l’usufruitier, pas le nu-propriétaire). Voir nos stratégies complètes : optimiser son IFI.
Dettes déductibles de l’IFI
Les dettes contractées pour l’acquisition, l’amélioration, la construction ou la réparation de biens immobiliers taxables sont déductibles de l’assiette IFI :
- Emprunts immobiliers : capital restant dû au 1er janvier (déduction intégrale pour les patrimoines nets < 5 M€, puis dégressive au-delà).
- Travaux d’amélioration : financés par emprunt, le capital restant dû est déductible.
- Taxes foncières : non déductibles (contrairement à l’ancien ISF).
- Prêts in fine : déductibles, mais le capital remboursable en fin de prêt est amorti fictivement pour le calcul IFI (prorata de la durée écoulée).
Attention : les dettes entre membres du foyer fiscal ou envers des sociétés contrôlées ne sont pas déductibles (mesure anti-abus).
IFI et démembrement de propriété
En cas de démembrement, c’est l’usufruitier qui déclare la totalité de la valeur du bien à l’IFI (en pleine propriété). Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer. C’est pourquoi donner la nue-propriété d’un bien immobilier à ses enfants est une stratégie efficace pour réduire l’IFI tout en conservant la jouissance du bien.
Exception : si le démembrement résulte d’une succession (usufruit légal du conjoint survivant), l’usufruit et la nue-propriété sont déclarés par chacun pour leur valeur respective selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI.
Le plafonnement de l’IFI
Le mécanisme de plafonnement limite le total (IR + IFI + prélèvements sociaux) à 75 % des revenus nets du contribuable. Si ce seuil est dépassé, l’excédent vient en diminution de l’IFI. Ce mécanisme protège les contribuables dont le patrimoine immobilier est élevé mais dont les revenus sont modestes (retraités propriétaires, par exemple).
Points clés à retenir
- L’IFI ne taxe que le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€ (les actifs financiers sont exclus).
- La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale.
- Les emprunts immobiliers (capital restant dû) sont déductibles de l’assiette.
- L’usufruitier déclare la totalité de la valeur du bien démembré (sauf succession).
- Le plafonnement à 75 % des revenus limite le poids combiné IR + IFI.
Questions fréquentes
Suis-je redevable de l’IFI avec un patrimoine immobilier de 1,2 M€ ?
Non, le seuil de déclenchement est de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net taxable (après abattement de 30 % sur la résidence principale et déduction des dettes). Si votre patrimoine brut est de 1,2 M€, vous êtes très probablement sous le seuil après déductions. Vous n’avez même pas à déclarer.
Les SCPI en assurance-vie sont-elles taxables à l’IFI ?
Oui. La part immobilière des unités de compte détenues en assurance-vie est soumise à l’IFI. Si votre contrat contient 50 000 € de SCPI, ces 50 000 € entrent dans votre assiette IFI. L’assureur doit vous communiquer la fraction imposable chaque année. C’est un piège fréquent pour les contribuables proches du seuil.
Comment réduire son IFI légalement ?
Trois leviers principaux : réorienter le patrimoine immobilier vers des actifs financiers (PEA, actions, obligations — non taxables), donner la nue-propriété de biens immobiliers à ses enfants (l’IFI reste sur l’usufruitier mais la base est réduite), et maximiser les dettes déductibles (travaux financés par emprunt). Certains investissements ouvrent aussi droit à des réductions d’IFI (PME, dons).
Peut-on déduire la taxe foncière de l’IFI ?
Non, la taxe foncière n’est plus déductible de l’assiette IFI (elle l’était pour l’ISF). Seules les dettes liées à l’acquisition, la construction, l’amélioration ou la réparation des biens immobiliers sont déductibles. Cette restriction a été introduite pour limiter les stratégies d’optimisation.
Quelle différence entre l’IFI et l’ancien ISF ?
L’ISF taxait l’ensemble du patrimoine (immobilier + financier + mobilier) au-delà de 1,3 M€. L’IFI, instauré en 2018, ne taxe que le patrimoine immobilier net. Les actifs financiers (actions, PEA, assurance-vie hors UC immobilières, livrets) sont totalement exclus. Le barème est identique, mais l’assiette est beaucoup plus restreinte.
Ce simulateur est fourni à titre indicatif et ne se substitue pas à une consultation fiscale. L’évaluation du patrimoine immobilier et l’identification des dettes déductibles peuvent être complexes. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un fiscaliste pour une évaluation précise.