Crédit Relais : Fonctionnement, Coût et Risques

Définition : Le crédit relais est un prêt à court terme (12 à 24 mois) qui vous permet d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu l’ancien. La banque vous avance 50 à 80 % de la valeur estimée de votre bien en vente, que vous remboursez lors de la cession effective.

Les deux formules de crédit relais

Crédit relais sec

Vous n’empruntez que le montant du relais, sans crédit immobilier complémentaire. C’est le cas quand le nouveau bien coûte moins cher que l’ancien. Pendant la durée du relais, vous ne payez que les intérêts mensuels (pas de remboursement de capital). Le capital est remboursé intégralement à la vente.

Crédit relais adossé (ou jumelé)

Le relais est couplé à un crédit immobilier classique pour financer la différence entre le prix du nouveau bien et le montant avancé. C’est la formule la plus courante. Vous payez les intérêts du relais + les mensualités du crédit long terme. À la vente de l’ancien bien, le relais est soldé et il ne reste que le crédit classique.

Critère	Relais sec	Relais adossé
Situation	Nouveau bien moins cher	Nouveau bien plus cher
Mensualité pendant le relais	Intérêts seuls (faible)	Intérêts relais + mensualité crédit LT
Après la vente	Plus rien à payer	Mensualité du crédit LT uniquement
Complexité	Simple	Deux contrats liés

Combien la banque avance-t-elle ?

La banque applique une décote de 20 à 30 % sur la valeur estimée de votre bien en vente. Concrètement, si votre bien est estimé à 400 000 €, la banque vous avancera entre 280 000 € (70 %) et 320 000 € (80 %). Cette décote protège la banque contre un prix de vente inférieur à l’estimation.

La valorisation est basée sur une expertise immobilière (parfois réalisée par la banque elle-même) ou sur 2-3 estimations d’agences. Plus votre bien est liquide (bon emplacement, prix cohérent), plus la banque sera généreuse sur le pourcentage avancé.

EXEMPLE

Marc et Julie veulent acheter un appartement à 350 000 €. Leur maison actuelle est estimée à 300 000 € (capital restant dû : 50 000 €). La banque avance 70 % de la valeur estimée.

Montant du relais : 300 000 × 70 % − 50 000 (CRD) = 160 000 € Crédit complémentaire : 350 000 − 160 000 − 30 000 (apport) = 160 000 € Intérêts mensuels du relais (3,8 %) : 160 000 × 3,8 % / 12 = 507 €/mois

À la vente de la maison (net vendeur 290 000 €) : remboursement du CRD (50 000 €) + solde du relais (160 000 €) = 210 000 €. Il reste 80 000 € en poche.

Coût réel du crédit relais

Le taux du crédit relais est généralement supérieur de 0,1 à 0,5 point au taux du crédit immobilier classique. À 3,8 % sur un relais de 200 000 € pendant 12 mois, le coût en intérêts est de 7 600 €. Ajoutez l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie.

La bonne nouvelle : vous pouvez généralement opter pour un différé total d’intérêts. Dans ce cas, vous ne payez rien pendant la durée du relais, mais les intérêts sont capitalisés et ajoutés au montant à rembourser lors de la vente. Cette option soulage votre trésorerie mais augmente le coût total.

Le risque principal : le bien ne se vend pas

Le crédit relais est accordé pour 12 mois, renouvelable une fois (24 mois maximum en général). Si votre bien n’est pas vendu à l’échéance, vous vous retrouvez dans une situation délicate : la banque peut transformer le relais en crédit classique, souvent à des conditions moins avantageuses, ou exiger le remboursement.

Pour limiter ce risque, ne prenez un crédit relais que si votre bien est dans un marché actif, correctement estimé et si possible déjà en vente (voire avec un compromis signé). Certaines banques proposent un « prêt-relais avec garantie de rachat » où un investisseur s’engage à acheter votre bien à un prix plancher si vous n’avez pas vendu dans le délai.

Analyst Tip : La règle d’or du crédit relais : ne le prenez que si vous avez déjà une offre d’achat ou si votre bien est dans une zone à forte demande avec un délai de vente moyen inférieur à 6 mois. Faites estimer votre bien par 3 agents minimum et retenez l’estimation la plus basse pour votre calcul. Mieux vaut une bonne surprise qu’une mauvaise.

Alternatives au crédit relais

Vendre avant d’acheter

La solution la plus sûre : vous vendez d’abord, vous logez temporairement (location courte durée, famille), puis vous achetez. Zéro risque financier, mais logistiquement contraignant.

Clause suspensive de vente

Vous intégrez dans le compromis d’achat une clause suspensive de vente de votre bien actuel. L’achat n’est définitif que si vous vendez dans un délai convenu. Le vendeur peut refuser cette clause, surtout en marché tendu.

Prêt achat-revente

Certaines banques proposent un « prêt achat-revente » qui regroupe le relais et le crédit long terme en un seul contrat, avec lissage des mensualités. Le mécanisme est similaire mais la gestion est simplifiée.

Ce qu’il faut retenir

Le crédit relais finance l’achat d’un nouveau bien avant la vente de l’ancien, sur 12 à 24 mois
La banque avance 50 à 80 % de la valeur estimée du bien en vente
Le risque principal est que le bien ne se vende pas dans les délais
Ne prenez un relais que si votre bien est dans un marché actif et correctement estimé
Le coût total (intérêts + assurance + frais) peut atteindre 1 à 2 % du montant avancé par an

Questions fréquentes

Quelle est la durée maximale d’un crédit relais ?

Généralement 12 mois, renouvelable une fois pour atteindre 24 mois maximum. Au-delà, la banque transforme le relais en crédit classique ou exige le remboursement. Certaines banques accordent directement 24 mois dès le départ.

Peut-on avoir un crédit relais sans avoir mis son bien en vente ?

Certaines banques l’acceptent, mais c’est de plus en plus rare. La plupart exigent au minimum que le bien soit en mandat de vente. Avoir un compromis signé facilite grandement l’obtention du relais et peut améliorer le pourcentage avancé.

Que se passe-t-il si je vends moins cher que prévu ?

Si le prix de vente est inférieur au montant du relais + le capital restant dû de l’ancien crédit, vous devez combler la différence sur vos fonds propres ou l’intégrer au crédit complémentaire. C’est pourquoi la banque applique une décote de 20-30 % sur l’estimation.

Le crédit relais impacte-t-il mon taux d’endettement ?

Oui. La banque intègre les intérêts du relais dans le calcul du taux d’endettement HCSF de 35 %. C’est souvent le point bloquant : si vous avez encore un crédit sur l’ancien bien + les intérêts du relais + le nouveau crédit, le taux d’endettement peut vite dépasser le plafond.

Peut-on rembourser un crédit relais par anticipation sans pénalités ?

Oui, dans la quasi-totalité des cas. Le crédit relais est conçu pour être remboursé de manière anticipée (dès la vente du bien). Les pénalités de remboursement anticipé ne s’appliquent généralement pas sur la partie relais du financement.

Les informations présentées sont fournies à titre éducatif et ne constituent pas un conseil financier personnalisé. Consultez votre banque ou un courtier pour évaluer cette solution.